Il est plus que jamais nécessaire de créer les conditions d’un « choc d’offre » pour mieux loger les Français.
La France traverse une double crise du logement matérialisée par des difficultés d’accès à la fois à la location et à la propriété. La mobilisation de l’épargne des Français est l’une des solutions à ce double problème : elle peut faciliter tant l’acquisition de résidences principales, conformément à l’aspiration première des épargnants, que le financement d’un parc de logements de qualité.
34% C'est la proportion de ménages détenant un produit d'épargne logement * source Insee
Les dépenses de logement ont un effet sur l’épargne : elles réduisent la capacité à épargner des ménages
En nette hausse depuis les années 1980, le prix des loyers peut peser sur le niveau d’épargne disponible en fin de mois au détriment de l’investissement dans la pierre. Avec l’alimentation et les transports, le logement est l’un des principaux postes de consommation des Français. Ces dépenses peuvent ainsi se substituer à d’autres postes de consommation, mais aussi rendre plus difficile la constitution de l’épargne suffisante pour investir dans l’acquisition d’un logement pour soi, ou dans l’extension du parc de logements disponibles sur tout le territoire.
Une fois constituée, l’épargne des personnes vivant en France est avant tout utilisée pour l’achat de leur résidence principale
Alors que les difficultés d’accès à la propriété ont cru avec la hausse des taux d’intérêt, les produits d’épargne logement restent l’une des solutions d’épargne
réglementée préférées des Français. Afin de constituer l’apport nécessaire à l’acquisition de son logement, il existe plusieurs solutions d’épargne adaptées parmi lesquelles les produits dits d’épargne logement. L’épargne logement regroupe les plans d’épargne logement (PEL) et les comptes épargne logement (CEL) qui permettent tous deux de faire fructifier son épargne et d’obtenir un prêt dans des conditions avantageuses connues à l’avance.
Début 2021, 30,4 % des ménages détenaient un produit d’épargne logement. Parmi eux, 58,9 % détenaient uniquement un PEL, 18,6 % un CEL et 22,4 % les deux produits.
Avant 2020, les produits d’épargne logement ont été avant tout utilisés comme une solution d’épargne privilégiée
Entre 2010 et 2018, le nombre de PEL détenus a en effet connu une nette hausse (+ 4,6 points) dans un contexte de taux d’intérêt faibles, voire négatifs. En revanche, durant cette même période, le PEL a été très peu utilisé comme solution d’accès à des prêts à taux privilégiés. Entre 2016 et 2020, le flux de nouveaux prêts conclus dans le cadre de ces produits s’est fortement réduit pour conduire à une production quasi-nulle. Le taux des prêts PEL a été de 2,70 % entre février 2016 et juillet 2016 puis de 2,20 % entre août 2016 et décembre 2022. Or, la baisse des taux des emprunts bancaires a rendu ces prêts peu voire pas avantageux pour les épargnants désireux d’accéder à la propriété, en capacité d’obtenir un meilleur taux par ailleurs dans le cadre d’un prêt classique.
Avec la remontée des taux d’intérêt et de rémunération de l’épargne à compter de 2021, l’encours placé dans les PEL a diminué au profit d’autres solutions d’épargne, notamment les comptes à terme et le livret A. La remontée des taux de crédits immobiliers entamée début 2023 renouvelle l’intérêt des PEL pour les épargnants désireux d’acquérir un logement. Avec la remontée récente des taux d’intérêt et donc d’emprunts bancaires, les prêts accessibles après quatre années de détention d’un plan pourraient redevenir intéressants.
Par-delà ces produits réglementés, l’épargne des ménages peut aussi contribuer à la construction et à la rénovation du parc de logements par le biais de véhicules d’investissement spécifiques.
Porteurs de rendements intéressants, les véhicules d’investissement dans l’immobilier, tels que les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) peuvent utilement diriger l’épargne privée vers le financement de la construction de logement neufs et de la rénovation de logements anciens, notamment aux fins d’améliorer leur performance énergétique (soit un enjeu majeur du siècle).
Cette source de financement est non seulement utile mais nécessaire dans le contexte actuel de raréfaction des logements.
Les OPCI sont des véhicules d’investissement dans des immeubles, détenus directement ou indirectement, donnés en location ou construits exclusivement en vue de leur location, y compris en état futur d’achèvement.
Le développement de ce segment de placements financiers est sans aucun doute l’un des autres enjeux majeurs des prochaines années. Il s’agit en effet de flécher efficacement l’épargne des français vers le besoin concret et immédiat que constitue la construction de logements.
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Pour aller plus loin
Depuis 2019, la Fédération nationale des Caisses d’Epargne édite Regards sur l’Épargne, la lettre d’information des Caisses d’Epargne sur les grandes thématiques liées à l’épargne, pour apporter une information objective et pédagogique à un large public en s’appuyant sur le témoignage d’experts.
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Pour en savoir plus
INSEE : https://www.insee.fr/fr/accueil
Banque de France : https://www.banque-france.fr/fr/publications-et-statistiques/publications/rapport-annuel-sur-le-pargne-reglementee-2022
