Diversification de l’épargne et constitution de patrimoine
L’immobilier locatif permet de se constituer une épargne et de la valoriser, tout en conciliant d’autres objectifs tels que l’obtention de revenus complémentaires ou la préparation de sa retraite. À côté de l’assurance vie, il s’agit de l’investissement préféré des français. La sécurité et la fiscalité appliquée y représentent les deux principaux avantages.
Si l’acquisition de sa résidence principale représente souvent l’acquisition prioritaire, le recours à l’immobilier locatif constitue une alternative ou un complément d’investissement. L’immobilier locatif se définit comme un investissement permettant d’acheter un bien immobilier dans le but de le louer. Les revenus ainsi générés, via les loyers, viennent contribuer au remboursement des intérêts de l’emprunt, nécessaire au financement du bien immobilier.
Le marché de l’immobilier locatif représente un quart du marché des résidences principales détenues par les bailleurs privés
Le marché de l’immobilier locatif est important : si 58 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, la part des ménages locataires de leur résidence principale est d’environ 40 % depuis 1990, 23 % par des bailleurs privés et 17 % par des bailleurs publics.
Au 1er janvier 2020, la France (hors Mayotte) compte 37 millions de logements. En France métropolitaine, 82 % des logements sont des résidences principales et 55 % des logements individuels. Le parc locatif privé compte 6,9 millions de logements en 2019 contre 5,4 millions en 2001.
Les logements locatifs privés sont ainsi essentiellement détenus par des particuliers : 18 % du parc locatif privé était détenu en 1984 par des investisseurs institutionnels (compagnies d’assurance, mutuelles…) contre 5 % en 2002. Selon l’Insee, les loyers dans l’ensemble du parc locatif ont augmenté de 38 % entre 2002 et 2018 alors que sur la même période, le revenu disponible brut par ménage a augmenté de 25 %.
Actif sûr de moyen-long terme, l’immobilier locatif génère des revenus et des dispositifs fiscaux renforcent sa rentabilité
Les revenus complémentaires issus de l’investissement sont soumis, en tant que revenus, à l’imposition sur les revenus (IR). Néanmoins, des dispositifs fiscaux existent afin de réduire l’IR de l’investisseur dont le principal est le dispositif dit « Pinel » (qui concerne les logements neufs et réhabilités sous réserve du respect de certaines conditions).
Depuis trente ans, l’immobilier neuf est soutenu par des dispositifs fiscaux. Si ces dispositifs évoluent dans le temps (intensité des taux de déduction ou durée), les principes se dessinent au fil du temps : de l’amortissement accéléré aux déductions d’impôts (sur l’imposition sur le revenu) d’un pourcentage du montant de l’investissement d’une opération immobilière dans le neuf (ou ancien réhabilité) ; déduction possible pendant une certaine durée (généralement autour d’un pivot de neuf ans) avec souvent une variation dans le temps du pourcentage de la déduction ; de l’absence de contreparties à des contreparties sociales (niveaux des loyers et revenus des locataires) ; un engagement d’une location pour une durée minimale ; application sur le territoire vers une zonalisation territoriale.
A retenir : cinq zones géographiques sont éligibles ; le Pinel entre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an ; la location aux ascendants ou descendants est possible. Entre 2009 et 2017, 195 000 investissements sont susceptibles de bénéficier de cet avantage. Les ménages qui bénéficient du dispositif Pinel ont des revenus qui les situent dans le dernier décile et la moitié d’entre eux investissent dans leur département de résidence.
Le Pinel présente une rentabilité intéressante. Hors effet de revente, la rentabilité du Pinel par rapport à un investissement immobilier est supérieure même avant prise en compte de la réduction d’impôt. Il en est de même entre un investissement Pinel et celui d’un investissement financier qui présenterait le même rendement net avant impôt.
In fine, hors effet de revente, l’effet levier de l’emprunt et le crédit d’impôt Pinel assurent des revenus sur neuf ans de plus de 50 K€ pour un investissement Pinel moyen (le Pinel type étant de 3 700 €/m² TTC pour une surface d’environ 55m²) contre 16 K€ dans l’ancien sur neuf ans(3).
Attention, comme tout investissement, le Pinel peut présenter plusieurs risques : l’absence de locataire qui empêche le déclenchement de l’avantage fiscal ; l’encouragement d’investisseurs privés, dans certains cas sans expérience d’investissement préalable, à acheter auprès de promoteurs parfois peu scrupuleux et dans des projets immobiliers situés dans des villes où le marché locatif pourrait être déjà saturé ; la valeur du bien à la sortie.
Ainsi, en l’absence de hausse des prix de l’immobilier, le rendement net d’impôt après revente à neuf ans d’un logement Pinel type est négatif de plus de 16 K€. À noter que les contribuables ayant acquis des parts de SCPI peuvent également bénéficier du dispositif Pinel sous certaines conditions.
Sur le plan fiscal, chaque associé d’une SCPI est passible de l’impôt sur le revenu et, pour les particuliers, les règles applicables sont celles des revenus fonciers principalement (ou des plus-values des particuliers en cas de revente).
En revanche, le niveau d’imposition peut différer puisque, depuis le 1er janvier 2018, ces placements sont, en principe, soumis à un taux de 30 % avec la mise en place du prélèvement forfaitaire unique (PFU). Par ailleurs, l’investisseur peut décider de louer en meublé. Généralement, les loyers y sont plus élevés et le régime fiscal applicable est celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui permet d’imputer la totalité des charges sur les loyers, voire sur le revenu global du bailleur, si celui-ci est éligible au statut de loueur en meublé professionnel.
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