Deux accords ont été signés en avril 2019 entre les acteurs du logement social et l’État pour soutenir la construction, la rénovation et la transformation du secteur :

• Le pacte d’investissement pour le logement social
• Le plan d’investissement volontaire d’Action Logement.

Depuis 2017, le gouvernement poursuit une réforme historique du secteur du logement social pour le moderniser et le transformer, notamment au travers de l’instauration de la réduction du loyer de solidarité (RLS), des mesures d’accompagnement associées (notamment le gel puis la révision du taux du livret A) et des dispositions de la loi ELAN. En contrepartie d’un cadre financier de 3 ans permettant notamment de favoriser les efforts de construction et de rénovation du logement social, les bailleurs sociaux s’engagent à produire chaque année 110 000 logements sociaux et réaliser annuellement la rénovation thermique de 125 000 logements sociaux. Le plan d’investissement volontaire d’Action Logement, d’un montant de 9 milliards d’euros, prévoit de soutenir plusieurs axes de la politique du logement, en complément de l’action de l’État.

Partenaires historiques des organismes de logement social, parties prenantes de près de 9 opérateurs sur 10, les Caisses d’Epargne accompagnent leurs besoins de banque au quotidien, de financement et de placement.

Toutefois, le secteur du logement social français est aujourd’hui sous pression. En effet, les financements publics se réduisent et les réformes introduites en 2018 ont des conséquences directes sur les ressources des bailleurs. La commission des finances du Sénat s’est d’ailleurs emparée du sujet en demandant une mission de contrôle budgétaire relative aux sources de financement du logement social. L’objectif, étudier les améliorations possibles pour garantir la pérennité de l’ensemble des acteurs.

Un équilibre subtil entre épargnants et bailleurs

Pour financer la construction d’un logement social, un organisme met en œuvre trois types de ressources :

• Des fonds propres apportés par l’organisme lui-même
• Des subventions apportées par d’autres institutions
• Des emprunts

Les plans de financement doivent s’adapter à l’augmentation constante des coûts de construction tandis que le parc ancien amorti permet de reconstituer les fonds propres de manière limitée.Les prêts réglementés de la Caisse des Dépôts demeurent le socle de financement indispensable à la poursuite du développement du parc social. La Caisse des Dépôts et ses filiales constituent un groupe public, investisseur de long terme au service de l’intérêt général et du développement économique des territoires. La collecte de l’épargne des Français est l’une des missions les plus connues de la Caisse des Dépôts, mandataire des fonds placés sur le Livret A, le livret de développement durable et solidaire (LDDS) et le livret d’épargne populaire (LEP). Accordés pour des volumes très élevés à tous les bailleurs aux mêmes conditions de taux et de durée, ils contribuent à la soutenabilité du système. Ils sont accordés à des conditions de taux qui dépendent non pas de la qualité de signature du bailleur social emprunteur, mais de la nature sociale du projet.

Les organismes de logement social ont l’opportunité, grâce à un contexte de taux historiquement bas, de se financer de manière complémentaire auprès des banques traditionnelles en contractant des prêts à taux fixes et bas. Des plateformes de mutualisation devraient également être mises en place. L’objectif, faciliter l’accès à des financements européens aujourd’hui insuffisamment connus. Des possibilités de financement annexes existent également (prêts de haut de bilan, vente de logements, exercice d’activités annexes) mais elles ne peuvent jouer qu’un rôle complémentaire.

Aujourd’hui, il apparaît que les bailleurs ont recours à des prêts de banques autres que la Caisse des Dépôts principalement pour des projets de rénovation. Il s’agit  pour eux de profiter sur le très long terme du niveau très bas des taux d’intérêt en souscrivant à un emprunt à taux fixe, de manière à se prémunir du risque de variation des taux qui existe sur les prêts réglementés. Le Groupe BPCE a ainsi mis en place en 2018 un produit de prêt sur 40 ans à taux fixe, souscrit par Partenord Habitat, office public d’habitat du département du Nord. BPCE a réalisé le montage en lien avec sa filiale Natixis, mobilisant des ressources auprès d’investisseurs institutionnels internationaux, attirés par une rémunération certes faible, mais qui demeure positive, ainsi que par le niveau de sécurité du secteur du logement social français jugé très élevé.

Les Caisses d’Epargne, des acteurs phares de l’habitat innovant et durable

Depuis plus de 120 ans, les Caisses d’Epargne concourent à la vie des sociétés de construction d’habitations. En effet, dès 1886, la Caisse d’Epargne de Lyon participait au financement de la société anonyme des logements économiques qui réalisa le premier immeuble d’habitat collectif de la capitale régionale.

Aujourd’hui, les chargés d’affaires mettent toujours à la disposition des acteurs du secteur leur expertise de spécialistes du logement social et leur réactivité permise par leur organisation décentralisée. Ils leur apportent des solutions sur mesure pour répondre aux besoins des organismes en matière de gestion des flux bancaires, de financements de projets de constructions ou de réhabilitations, de placements financiers et d’ingénierie sociale.

Les Caisses d’Epargne soutiennent des projets ambitieux et variés qui intègrent le logement social dans leur priorité d’aménagement et de revitalisation des villes. On voit en effet aujourd’hui apparaître de nouvelles générations d’opérations de renouvellement urbain, liant activité économique, logement social et habitat privé. Ces chantiers permettent de répondre aux nouveaux besoins de la population dans une logique durable : encourager la « diversité » et la cohabitation intergénérationnelle pour resserrer le lien social, tout en réalisant des bâtiments économes en énergie.

Créé en 2010 à l’initiative du Groupe BPCE et des Caisses d’Epargne, Habitat en Région est le 2e acteur privé du secteur en France aujourd’hui. Il rassemble deux structures fortement complémentaires :

• Le Groupe, constitué de 17 sociétés d’HLM de plein exercice sur leur territoire agit dans une dynamique de mutualisation et fonctionne sur un principe de décentralisation. Il est en charge d’élaborer et de mettre en œuvre la stratégie.
• Le Réseau, qui rassemble outre ces 17 filiales, 15 organismes du logement social, poursuivent une mission d’analyse et de prospective axée sur les dimensions économiques, politiques, sociétales et environnementales du logement social.

Au service de l’intérêt général, attaché à servir la cause de l’habitat social, Habitat en Région s’est donné pour mission de « réinventer l’habitat social », plaçant l’habitant au cœur de sa stratégie et de toutes ses actions. « Notre organisation est le fruit d’une réflexion partagée avec les Caisses d’Epargne et BPCE autour d’une double exigence : préserver un ancrage territorial fort et assurer le développement des filiales (…) autour d’une mission sociale : sécuriser et rendre possible les parcours de vie de ses locataires », soulignent Valérie Fournier, présidente d’Habitat en Région.

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